Sub Iudice: Najem wielkiej wartości10 min czytania

Załóżmy, że trafiła nam się sprawa o podział majątku po rozwodzie. Załóżmy też, że małżonkowie przez całe małżeństwo dorobili się tylko mieszkania komunalnego i podstawowego jego wyposażenia, które po 20 latach używania w zasadzie nie ma żadnej wartości więc podzielili się nimi zgodnie. Załóżmy więc, że jedynym składnikiem majątku jaki ewentualnie pozostał do podziału to owo mieszkanie, a dokładnie rzecz biorąc prawo najmu lokalu komunalnego. Mieszkanie jest jedno, ich jest dwoje więc jedno w wyniku podziału dostanie mieszkanie, a drugie powinno z tego tytułu dostać spłatę wartości swego udziału w tym mieszkaniu. Pytanie tylko ile miałoby to być. Gdyby to mieszkanie było ich własnością sprawa byłaby prosta – połowa wartości rynkowej, ale to mieszkanie należy do miasta a oni mają tylko prawo najmu, więc trzeba znaleźć jakiś inny miernik wartości. No więc ile może być warte takie prawo najmu?

Sąd Najwyższy wypowiedział się w tej sprawie w uchwale z dnia 24 maja 2002 r. sygn. akt III CZP 28/02, pisząc w jej tezie:

 Z kolei w uzasadnieniu tej uchwały podniesiono, że:

 Takie stanowisko, już w aktualnie obowiązującym stanie prawnym, Sąd Najwyższy potwierdził w Uchwale z dnia 9 maja 2008 r. (III CZP 33/08). Orzeczenie to wyznacza także względnie spójną linię orzeczniczą sądów powszechnych. Metoda wyceny wartości prawa najmu jest zatem taka, że ustalamy przez biegłego wysokość czynszu w wypadku wolnorynkowego najmu danego mieszkania, odejmujemy od tego czynsz żądany przez gminę, a różnicę mnożymy przez przewidywany czas dalszego trwania najmu. Pod tym ostatnim pojęciem, skoro umowa jest zawierana na czas nieoznaczony, w zasadzie należałoby rozumieć średni okres przewidywanego dalszego życia osoby otrzymującej prawo najmu, ustalany za pomocą oficjalnej tabeli stosowanej przez ZUS, wszelkie inne okoliczności skutkujące zakończeniem umowy najmu są bowiem niemożliwe do przewidzenia, nie można więc zakładać że nastąpią. Problem w tym, że tak przyjęty okres hipotetycznego dalszego trwania najmu obejmuje zwykle kilkadziesiąt lat przez co może się okazać, że owo prawo najmu warte jest więcej niż prawo własności tego lokalu.

Żeby nie być gołosłownym rzucę pierwszy z brzegu przykład, wyciągnięty z uzasadnienia do jakiegoś postanowienia. Mieszkanko komunalne, malutkie, 26 metrów kwadratowych z małym kawałkiem. Warte w jego aktualnym stanie pewnie nie więcej niż jakieś  200.000 – 220.000 zł. Czynsz komunalny 180 zł miesięcznie, czynsz wolnorynkowy wyliczony przez biegłego – 1000 zł miesięczne (tanio, bo bez opłat). Według tabeli średniego dalszego trwania życia kobiet ogłoszonej przez Prezesa GUS dla potrzeb obliczania wysokości emerytur pani mająca aktualnie lat 54 winna mieć przed sobą jeszcze jakieś 26 lat życia, a dokładnie 310 miesięcy. Przemnóżmy teraz różnicę czynszu wolnorynkowego i komunalnego (820 zł miesięcznie) przez te 310 miesięcy i otrzymamy 254.200 zł. Tyle zgodnie z metodologią wskazaną przez Sąd Najwyższy wynosi wartość tego prawa najmu, a co za tym idzie drugi małżonków ma prawo żądać dla siebie połowy tej kwoty…

Wydaje mi się, że w tym momencie każdy się zgodzi, że takie rozwiązanie ewidentnie prowadzi do absurdalnego wyniku, prawo o charakterze obligacyjnym okazuje się bowiem warte więcej od prawa rzeczowego. Dodatkowo dokonanie w takiej sytuacji podziału tego prawa, z zasądzeniem połowy jego wartości na rzecz drugiego małżonka jest równoznaczne z postawieniem go w sytuacji bez wyjścia. Gdyby bowiem przedmiotem podziału było prawo własności lokalu, to miałby on możliwość zbycia go lub obciążenia, by uzyskać środki na spłatę. W wypadku prawa najmu takiej możliwości w sposób oczywisty nie ma, jej „korzyści” wynikające z nabycia prawa do niego mają zaś z jednej strony charakter przyszły, z drugiej zaś czysto wirtualny. Nie można bowiem mówić, iż osoba mieszkająca w lokalu komunalnym i płacąca 180 zł czynszu co miesiąc wzbogaca się o 820 zł z racji nie płacenia czynszu w kwocie 1000 zł, bo najprawdopodobniej nie byłoby jej stać na płacenie czynszu w takiej wysokości. Jej jedyną „korzyścią” jest to, że w ogóle ma dach nad głową, bo za te pieniądze na wolnym rynku nie wynajęłaby nawet pokoju.No cóż, jeżeli jakaś interpretacja przepisu czy pogląd na temat stosowania prawa w jakimś stanie faktycznym prowadzi do absurdu to oczywistym jest, że pogląd ten jest błędny. Przepis powinien bowiem być możliwy do zastosowania w taki sam sposób w każdym stanie faktycznym. Stwierdzeniu że jakieś rozwiązanie jest złe winno jednakże towarzyszyć zaproponowanie czegoś innego, zastanówmy się więc co ewentualnie innego można by z tym fantem zrobić. Opcji mamy zaś kilka:

Po pierwsze możemy uznać, że prawo najmu lokalu komunalnego wchodzi wprawdzie w skład majątku wspólnego, ale jest dobrem nie mającym materialnej wartości, gdyż jest niezbywalne, nieobciążalne, nie przynosi dochodów ani bezpośrednio ani w postaci zmniejszenia regularnych obciążeń. W związku z tym przy dokonywaniu podziału takiego prawa należy przyznać go jednemu z małżonków bez żadnych spłat dla drugiego bo zero podzielone na pół nadal będzie zerem. Proste rozwiązanie, eliminujące cały problem. Tyle tylko, że chyba nie do końca poprawne. No bo jak to tak – mieszkali razem 20 lat, a teraz jednego na bruk bez niczego, a drugi zostanie w mieszkaniu? Do tego przecież – jak zresztą już było wspomniane – możliwość wynajęcia mieszkania za cenę wynajęcia pokoju sama w sobie jest jakąś wartością, ten co tę możliwość traci na rzecz drugiego winien zatem otrzymać jakąś rekompensatę. Może więc koncepcja Sądu Najwyższego co do sposobu wyceny nie jest taka głupia, tylko trzeba ją trochę dopracować?

Drugą opcją jest zatem uznanie, że prawo najmu lokalu komunalnego ma jednak wymierną wartość, która w razie podziału majątku winna zostać wyrównana przez dopłaty pieniężne. Wartość ta sprowadza się zaś do różnicy pomiędzy tym ile za takie mieszkanie trzeba by zapłacić na wolnym rynku a tym ile się za nie faktycznie płaci jako za komunalne. Pytanie tylko za jak długi okres ową różnicę trzeba obliczać, skoro przyjęcie przewidywanego okresu życia najemcy (no bo dłużej najem trwać nie może) prowadzi do absurdu? Dziesięć lat, bo na tyle można racjonalnie planować w przyszłość? Chociaż z takim samym uzasadnieniem można przyjąć okres pięciu lat, albo i trzech. Bo w końcu kto planuje z większym wyprzedzeniem. Trzy lata to też termin, na który miasto zawiera umowy najmu na czas oznaczony, więc byłby dodatkowy argument, no ale zawiera je też na rok, więc jest to żaden argument. No chyba że zrezygnujemy w ogóle z argumentowania i ustalimy, że okres za który ustala się spłatę ustala sędzia po uważaniu, no ale to będzie równoznaczne ze stwierdzeniem, że wysokość spłaty zależy od uznania sędziego. To zaś stoi w sprzeczności z samą ideą spłaty jako wyrównania udziałów w majątku po dokonanym podziale, nie zaś odszkodowania za utratę prawa do lokalu. Bo nie może być tak, że jeden sędzia za to samo mieszkanie zasądzi 20.000 zł spłaty, a drugi 200.000 zł, i oba orzeczenia będą zgodne z prawem bo prawo nic na ten temat nie mówi. Czyli to rozwiązanie też nie bardzo jest jak zastosować.

Pozostaje nam zatem trzecia opcja, której przyjęcie eliminuje wszystkie powyżej wymienione problemy. Jeżeli bowiem uznamy, że owo prawo najmu lokalu komunalnego z racji swego szczególnego charakteru przysługuje każdemu z małżonków osobno, i mają oni jedynie prawo do wspólnego korzystania z niego, to takie prawo nie podlegałoby podziałowi. Kwestia zmiany sposobu korzystania z lokalu po rozwodzie rozstrzygana byłaby wówczas na płaszczyźnie gminy, która winna w ramach ciążącego na niej obowiązku zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców problem ten rozwiązać. To eliminowałoby nie tylko problem z ustaleniem wysokości spłaty, ale i znacznie czasem poważniejsze problemy związane z samym dzieleniem tego prawa, o których dotąd w ogóle nie napisano. A problemy te obejmują na przykład to czy w lokalu ma zostać „on” bo to było mieszkanie jego rodziców i jego dom rodzinny, czy też „ona” bo w nim teraz mieszka, a „on” się wyprowadził. Niby proste, ale co wtedy, gdy „on” twierdzi, że „ona” wyrzuciła go siłą z domu i zmieniła zamki? Albo że wyprowadził się bo miał dość pomówień o znęcanie i wzywania policji jak tylko otworzy puszkę piwa? A co gdy jednemu z nich najem został już wypowiedziany na wniosek drugiego z uwagi na nie zamieszkiwanie? Przykłady można mnożyć. Z drugiej jednak strony pozostawienie byłych małżonków jako współnajemców spowoduje inne problemy, przybierające postać artykułów w „opiniotwórczych” dziennikach o tytułach w stylu „Sąd skazał ją na mieszkanie z oprawcą!” albo „Żona wyrzuciła go z mieszkania, a sąd umywa ręce” – bo znając aktualną sytuację lokalową w gminach szansa na rychłe „rozkwaterowanie” byłych małżonków będzie mikroskopijna. Dodatkowo nie bardzo jest podstawa prawna do traktowania najmu komunalnego jako nie stanowiącego majątku wspólnego – przy najmie lokalu socjalnego można by jeszcze to podpiąć na siłę pod to, że jest to prawo związane ściśle z jedną osobą, ale przy zwykłym komunalnym nie bardzo. Czyli znowu ślepa uliczka.

Czas na konkluzję, bo się rozpisałem więcej niż komuś chciałoby się przeczytać. Otóż konkluzja jest taka że nie wiem co robić w takich sprawach. Standardowe rozwiązanie prowadzi do absurdu, alternatywne jest zaprzeczeniem państwa prawa, a ostateczne nie bardzo da się się uzasadnić w obecnym stanie prawnym. Przydałaby się tu interwencja ustawodawcy, który wyraźnie by wskazał że przyjmuje się wartość za rok, trzy, czy pięć lat, ewentualnie określił jakieś szczególne zasady dzielenia komunalnym najmem. Ale nie spodziewam się, że takie zmiany nastąpią. Sprawa nie jest medialna.