Kondominium w Filadelfii
2013-06-05. Stefan Bratkowski wraca do tematu komunalnych mieszkań jak bumerang. To jego pasja, potwierdzona także sukcesem mieszkaniowej spółdzielni żoliborskiej, o której pisał wielokrotnie, a mieliśmy także okazję poznać jej historię w opowieści Piotra Topińskiego na łamach Studia Opinii. Po kolejnych artykułach na temat mieszkaniowych spółdzielni napisanych przez Bratkowskiego odbywa się dyskusja, ludzie są za – lub, jak ja, nie zgadzają się z koncepcją budowania mieszkań czynszowych; ale niewiele z tego wynika. Dobrą stroną mieszkań do wynajęcia jest ich dostępność dla mniej uposażonych. Negatywną ujemny dobór naturalny mieszkańców, wzrost biurokracji i problemów społecznych.
Nie dostaliśmy jednak od Stefana Bratkowskiego analizy, jak ma funkcjonować taka spółdzielnia. Kto będzie decydować o wynajmie mieszkań? A już sam ten proceder może odstraszać od całego pomysłu. Gdzie mamy własność wspólną, tam mamy od razu biurokrację, przydziały, równych i równiejszych. Bo trzeba tą własnością zarządzać, naprawiać ją i obracać jej finansami. A do tego to wszystko jest „nie nasze”.
W przypadku małej Szwajcarii, z dobrze sytuowanymi obywatelami, każdy sposób może być dobry. Szczególnie, gdy ceny gruntów mogą być zbyt wysokie dla indywidualnego nabywcy. Ale gdy myślimy o masowym budownictwie w wielomilionowym kraju jak Polska, możemy stworzyć jeszcze większe problemy. Jak choćby zjawisko zwane „blokowiskami”. Odpowiednikami polskich blokowisk w Stanach są takie dotowane przez państwo czynszówki zwane Project Houses. Mieszka tam biedota. To wylęgarnie problemów, wszelkich społecznych i rodzinnych dysfunkcji i wypaczeń. To uryna przelewająca się w windach i na korytarzach. To policyjne i strażackie samochody podjeżdżające pod nie dzień w dzień. Bo są narkotyki i przestępstwa. A co ciekawe, pod oknami tych domów stoją często bardzo drogie samochody…
Znacznie lepiej funkcjonują tu kamienicznicy, odnajmujący mieszkania. Bo jest właściciel, którego zadaniem jest naprawiać i malować mieszkania, jest podnajemca, który musi zapłacić jeden czy dwa czynsze z góry na poczet strat, które to sumy są mu zwracane przy wygaśnięciu umowy jeśli nic nie zniszczy i jego obowiązkiem jest płacić comiesięczny czynsz. A ten czynsz zależy od miejsca, (stopy życiowej okolicznych mieszkańców) i wartości domu. Czyli można znaleźć mieszkanie do wynajęcia na własną kieszeń.
Jednak dominującą formą własności w miastach dla tych, którzy nie chcą mieszkać w osobnych domkach za miastem jest kondominium i coap. Kondominium to prawdziwa forma własności mieszkania. Coap (od cooperative), to rodzaj współwłasności, gdzie mieszkańcy są korporacją właścicieli nieruchomości, czyli udziałowcami wspólnego majątku.
Kondominium to rodzaj spółdzielni własnościowej, gdzie właściciel mieszkania staje się właścicielem wycinka gruntu na którym mieszka. Płaci za ten „grunt” podatek. Zatem nie wymyśliła tego komuna! Wszystko co jest w mieszkaniu – jest na głowie właściciela. Malowanie, odnawianie, hydraulika i elektryka. Natomiast spółdzielnia odpowiada za naprawy budynku, dachów, okien, drzwi, korytarzy, piwnic, wszelkich instalacji, wywóz śmieci, odśnieżanie, trawniki, siłownię, kwietniki czy nie rzadko pływalnię, także na dachu budynku. Wszystko, co jest wspólne, jest pod zarządem rady mieszkańców, która pobiera comiesięczną opłatę rzędu $200-$500 od mieszkania (może być więcej, to zależy od wartości mieszkań w kondominium). Te sumy pokrywają koszty funkcjonowania spółdzielni i zatrudniania kilku osób w administracji, czuwających nad finansami (ściąganiem opłat comiesięcznych) i funkcjonowaniem osiedla.
Właściciel kondominium kupuje i sprzedaje mieszkanie sam. Gdy potrzebuje kredytu, dostaje na 10 czy 30 lat, w zależności od zasobów własnych. Im więcej wpłaci, tym mniejsze oprocentowanie hipoteki. W ub. dekadzie oprocentowanie wynosiło np. 6%. obecnie spadło do ok 3 – 3,5%. Jeśli hipoteka nie jest wyższa od wartości domu, co w kryzysie obecnym może mieć miejsce, można go przefinansować na to niższe oprocentowanie. Ale jeśli oprocentowanie na rynku wzrośnie znowu, bo zacznie się hossa na rynku nieruchomości, przefinansowana hipoteka pozostanie niska, nie zmieni oprocentowania na wyższe.
Zaletą tego systemu jest możliwość zakupu mieszkania odpowiedniego dla własnych zarobków. Jest limit finansowy, inny dla każdej grupy finansowej, którego kupujący na kredyt nie może przekroczyć. Bank sprawdzi pożyczkobiorcę i uniemożliwi mu zakup mieszkania, na które nabywcy nie stać. Chodzi o to, aby spłata hipoteki nie powodowała niewypłacalności i obniżenia ponad miarę stopy życiowej rodziny pobierającej hipotekę. Zatem osoba mniej sytuowana będzie szukała mieszkania za $150-$200 tys. Bogatsi chcący mieszkać w lepszej dzielnicy za $400 tys i więcej. Bardzo dobrze sytuowani kupią kondominium za milion czy kilka milionów.
Od tych zdrowych zasad zaczęła odchodzić administracja prezydenta Clintona, głosząc szczytne hasła domu dla biednego Smitha czy Browna. Banki zaczęły mataczyć udzielając bardzo nisko oprocentowanych (w początkowej fazie spłacania) kredytów hipotecznych, zastrzegając w sposób niejasny dla nabywcy, że po 2-3 latach kredyt zostanie znacznie wyżej oprocentowany. W rezultacie powstała bańka na rynku nieruchomości ok 10 lat temu, a potem masowe bankructwa i częste porzucanie domu przez biednych posiadaczy, którzy kupowali mieszkania w szczycie hossy, czyli najdrożej. Po prostu bankruci odchodzili w siną dal zostawiając domy na głowie banków, które były właścicielami nieruchomości udzielając hipotek.
Jaka jest strategia kupowania i sprzedawania kondominium? Jak ze wszystkim w kapitalizmie. Najlepiej kupować na końcu kryzysu, gdy domy są najtańsze, (a praca już mniej zagrożona). Jeśli oprocentowanie jest wysokie, bo np. młode małżeństwo nie ma środków na wpłatę z góry 20-30% wartości domu, po kilku latach można przefinansować drogą hipotekę, znowu najlepiej w dołku finansowym, gdy oferowane oprocentowanie hipoteki jest najniższe. Podobnie w szczycie hossy na nieruchomości nie należy kupować, tylko sprzedawać domy. W ten sposób po 10 latach można się wzbogacić nawet o pół miliona dolarów na mieszkaniu, które kiedyś kupiło się za $150 – $200 tys. Niestety, ludzie reagują stadnie, i jak domy drożeją, zaczynają je kupować, wierząc, że pojutrze będą jeszcze droższe. Tak stało się 7-8 lat temu…
Inna formą posiadania mieszkania jest wspomniany coap. To związek, czyli korporacja współwłaścicieli nieruchomości. Prawa własności są ograniczone do użytkowania mieszkania. Ale jego kupno czy sprzedaż może się odbywać za aprobatą rady mieszkańców. To powoduje napięcia i wiele kłopotów, jeśli np. komuś z rady nie spodoba się potencjalny nabywca. Takie mieszkania są znacznie tańsze niż kondominia, ale nabywca musi od razu wyłożyć połowę wartości mieszkania. Do tego dochodzą bardzo wysokie opłaty comiesięczne na utrzymanie coapu. Jeśli w kondominium płaci się parę setek, to w coapie zapłaci się 3-5 razy tyle! A to już zbliża się do czynszu płaconego kamienicznikowi za wynajem mieszkania.
Dlaczego piszę tu negatywny komentarz do idei tanich spółdzielczych czynszówek? Ponieważ, podobnie jak piszą komentatorzy Kot Mordechaj czy Bisnetus pod artykułem Stefana Bratkowskiego, uważam, że ludzie bardziej szanują swoją własność. Bo wtedy sami odpowiadają za swój stan posiadania, nie niszczą go; w ich interesie będzie jak najlepsze funkcjonowanie ich dorobku życia, czyli mieszkania.
Natomiast tam gdzie zaczyna się wspólna własność, często kończy się odpowiedzialność za nią, nie ma możliwości starannego doboru mieszkańców na poziomie, zaczynają się różne ciemne interesy, układy, przydziały itp. Zaczyna się blokowisko. To są negatywne strony wspólnej (niczyjej?) własności.
Czytaj też Prywatne: Stefan Bratkowski: Drodzy Ignoranci!
Andrzej Pokonos
Ludzie na pewno szanują bardziej swoją własność, jeśli wyłożyli swoje pieniądze.
Za komuny sporo domów otrzymali, z różnych tytułów, mieszkający w nich ludzie. Otrzymywali je zwykle za jakieś marne grosze, czy jako rekompensaty za pozostawione mienie na wschodzie, czyli prawie za darmo. Skutek? Nie chciało im się nawet uzupełnić dachówki, która się zsunęła, czy naprawić, często bezkosztowo, jakiejś rynny.
To samo działo się z gospodarstwami rolnymi i jeśli domy mieszkalne do dzisiaj zostały już wyremontowane, to na wsiach, często obok nowo postawionych „willi” straszą rozlatujące się zabudowania gospodarcze których nigdy nikt nie poddawał nawet bieżącej konserwacji.
Jest tak, gdyż te gospodarstwa też rozdawano.
Jak to było za komuny? Wspólne, czyli niczyje, a jak niczyje to można se wziąć.
Tak. Te rozlatujace sie chalupy widac szczegolnie czesto na Pomorzu Zachodnim i na innych tzw ziemiach odzyskanych, gdzie osiedlila sie naplywowa ludnosc. Czesto przymusowo, jak to bylo z Ukraincami na Pomorzu Zachodnim. Tam ten brak gospodarnosci jest szczegolnie widoczny. Ale to przeszlosc. Dzis nikt nikomu nie daje domow za darmo, stad jak ktos sie dorobi, stara sie o to dbac. Od lat nie widzialem juz w Polsce tluczonych talerzy zdobiacych fasady domow i kwadratowych „pudelek” jakie budowano wlasnym sumptem na polskiej prowincji w latach 60-tych i 70-tych. Dzis polska wies swieci czerwonymi dachowkami spadzistych dachow domow o ladnej tradycyjnie „dworkowej” architektury. To zupelnie inny kraj!
Szkoda, że panowie całkowicie ignorują mój list zamieszczony na tym portalu.
@Jacek Arkuszewski,
Ma Pan rację z tym wynajmem mieszkań, tak jest chyba w większości krajów na świecie, czemu nie u nas?
Myślę, że przez skomplikowane, nie dające właściwie jednoznacznie możliwości usunięcia nie wywiązującego się z umowy lokatora, odstraszają od budowania mieszkań na wynajem. Bywa, ze wynajmujący musi zapewnić mieszkanie zastępcze eksmitowanemu (po latach batalii sądowej) – to jakiś absurd.
Poza tym myślę, że Polacy chcą mieć od razu własnościowe, a nie wynajęte.
Gdzie są u nas komisy rzeczy używanych? W bogatych USA, w każdej mieścinie jest jakiś magazyn rzeczy używanych, nie licząc cotygodniowych wyprzedaży garażowych.
U nas wszyscy chcą mieć nowe i jakimś sposobem mają.
Oczywiście chodzi o skomplikowane i niejednoznaczne przepisy prawa.
czytalem ale moja wypowiedz dotyczy innego typu wynajmu – wlasnosci. Boje sie ze w Polsce spoldzielnia wynajmujaca mieszkania to nie najbezpieczniejszy pomysl.
Kupiłem właśnie takie mieszkanie poniemieckie w blokach z 1937 r..Po wojnie przeznaczone dla wojskowych, milicjantów i innej maści służb. Stan techniczny tych budynków to zupełna katastrofa. Niektórym wspólnotom udaje się doprowadzać klatki i całe budynki do normalności ale większość nie chce lub nie może udźwignąć remontu zaniedbywanych przez 60 lat budynków. Najbardziej uderza każdego nowego właściela tumiwisizm pierwotnych ( tzn. zasiedlających po 45 r .) mieszkańców. Ich brak zainteresowania, a nawet dobrej woli.
Dlatego użytkujący takie mieszkania właściciele powinni zakładać swoje rady czy związki osiedlowe i wspólnie zarządzać własnym mieniem. Tego wspólnego działania na poziomie własnej społeczności nadal brak w Polsce a właśnie to powinno być powszechne. Wszyscy mają pretensje do władz centralnych, premiera, prezydenta czy ministrów, wladz miejskich czy gminnych, ale pies z kulawą nogą nie zakręci się, aby coś wspólnie rozwiązać czy poprawić. A może być to takie proste.
Zgadzam się z przedmówcą, problem jest tylko w braku współdziałania. Rozmawiałem z zarządcą na ten temat, twierdzi, że fundusze remontowe różnych wspólnot są tak różne, że nie sposób skorelować wspólnych zakupów. A ja myślałem,że mogłoby byc taniej. Spróbuję jednak porozumieć się z samymi wspólnotami, podejrzewam, że im bardziej będzie zależeć na obniżeniu kosztów niż zarządcy.
Jeśli chodzi o radyczy związki osiedlowe- na jakiej podtawie prawnej mogą one funkcjonować?Być może stowarzyszenia? Zastanawiałem się nad spółdzielnią- w końcu członkiem spółdzielni mogą być osoby prawne czyli poszczególne wspólnoty ale nie wiem czy to miałobyb sens ekenomiczny.
W sumie nie wiem jakie są podstawy prawne działania tajiej rady osiedla. To tzw non profit organization, cYli nie komercyjny związek właścicieli czy wynajmujących mieszkania. Nie mieszkam w Polsce ponad 20 lat, ale sam chętnie bym sie dowiedział jak się tworzy takie związki.mto warte osobnego artykułu. A jest o co walczyć, bo to szalenie ułatwia życie. Stare demokracje mają to we krwi. Polska zarządzanan przez komunę była pozbawiona inicjatyw obywatelskich i to są skutki. Ludzie stale coś oczekują, że „oni” oowinni coś dla nich zrobić, oni czyli rząd. A rząd nie jest od tego…
Przepraszam za bledy w ostatnim wpisie, ale wyskakiwalem praktycznie z autobusu i oto efekty…:)
a ja patrze ze zgroza na niszczejące i opuszczone budynki n.p. kolejowe, upadłych fabryk,zamknietych sanatoriów i.t.p. Mogłyby byc adaptowane na budynki komunalne i mieszkania socjalne- ale- nikomu sie nie chce brac kłopotu na glowe.Po co samorzadom problemy z mieszkaniami socjalnymi ? jest to problem raczej mentalny- niechęci do ludzi ktorzy stwarzaja klopoty – a upodobania do czynienia rzeczy wielkich n.p.kolejny pomnik, fontanna i.t.p.zwłaszcza za fundusze unijne. Nie wiem czy jest to problem do rozwiazania systemowego – narazie obecny parlament w ramach wewnętrznego przymusu „refomowania” zabiera sie za niszczenie spółdzielni mieszkaniowych,po tym jak szczęśliwie udało mu sie „zreformowac ” ogrodki działkowe. Niestety, rozwiazanie problemu mieszkan socjalnych i wykorzstania nieszczejacej substancji przekracza mozliwosci mentalne parlamentarzystow.
A może zamiast rozwiązań systemowych zwyczajnie ułatwić ludziom stowarzyszanie się w celu przejmowania spółdzielczej własności przez związki mieszkańców? Co do starych budynków jest już w Polsce wiele przykładów adoptowania fabrycznych zabudowań na lofty (wielkie mieszkania), czy na centra handlowe. Bardzo dobrym przykładem jest tutaj poznański Stary Browar przerobiony na centrum handlowe. Oczywiście nie zawsze jest to łatwe, szczególnie w małych miejscowościach. Ale te zabudwowania kolejowe z czasem mogą także zostać ładnie zaadoptowane, czy na przychodnie, sklepy czy restauracje. Ale to zależy od pomysłu i zasobów lokalnych inwestorów.
@andrzej Pokonos:
Rady osiedli, które obecnie funkcjonuja w Polsce to najmniejsze jednostki samorzadu powolywane uchwalami rad miejskich. Maja funkcje opiniodawcze i informacyjne. W takim razie trzebaby bylo robic jakies stowarzyszenie wspolnot.
Napisalem wczesniej pod Pania Bogumila komentarz nawiazujacy do idei zmieniania przepisow aby umozliwiac tworzenie rad osiedlowych. Ale utknal z braku wifi w moim padzie. Zapewne pojawi sie za jakis czas, gdy znowu zlapie sygnal. Moze to nie jest wielki problem zmienic status rad osiedlowych do bardziej samodzielnych jednostek mogacych zarzadzac swoimi wlosciami. To by szalenie ulatwilo wszystkim zycie. Sam dzialam w swojej radzie osiedlowej z setka czlonkow. Klopotow co niemiara, bo czesc nie lubi placic niskich corocznych oplat na funkcjonowanie osiedla. Ale generalnie radzimy sobie ze wszystkim, naprawa i utrzymaniem drog i poboczy, podatkami, ubezpieczeniem, kontrolowaniem tych co nie przestrzegaja przeposow itp. Rok temu zatrudnilismy firme zarzadzajaca, bo one maja prawnikow i w ramach kontraktu zlatwiaja tych co nie placa (podanie do sadu, obciazenie hipoteki itp). Dla rady osiedla to drogie i zbyt czasochlonne zajecie, bo trzeba zatrudniac na kazdy przypadek prawnika i biegac po sadach.
Moim zdaniem optymalne rozwiązanie to stowarzyszenie wspólnot, które mają osobowość prawną. Ale już widzę problem – brak jednomyślności. W naszej wspólnocie mamy 7 mieszkań, w tym 3 komunalne. Miasto zgadza się z reguły z naszymi decyzjami. Gorzej z prywatnymi właścicielami- ci z parteru na przykład nie chcą remontu dachu bo im przecież nie kapie na głowę. I tak może być we wszystkich wspólnotach. A żeby podjąć jakąkolwiek uchwałę, ponieważ jesteśmy małymi wspólnotami, potrzebujemy jednomyślności. Niemniej jednak gdyby się coś takiego udało to moglibyśmy odmienić klikanaście domów i nasze otoczenie.